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 购物中心股权转让 光明广场重现光明发表于2007年06月26日 出自：第一财经日报
意想不到的资金投入，使光明广场未开业就显得先天不足。为此，开发商求助于出售商铺。2003年光明广场开始招商，到2005年春节试营业时，该广场已有三分之一的铺面出售。按当时4.5万元/平方米的销售均价计算，光明广场套现约有6个亿。与总投资相比，中间还有3亿元差额 不管以什么代价，沉疴缠身的光明广场还是看到了希望的曙光。 埋藏于光明广场购物中心负一层的南越水闸遗址正式对外开放，这预示着拖累光明广场七年之久的文物保护与商业开发的冲突终于找到了两全之策。不过，光明广场物业经营管理公司董事总经理黄文杰证实，为支持购物中心尽快走出困局，光明广场已将股权转让给北京控股的母公司京泰实业集团。 控股权转让 “购物中心除了准确的定位、良好的经营团队外，还要有资金、有足够的钱来玩。”黄文杰表示，为保证购物中心后续运营资金到位，光明广场的实际投资人——新加坡的吴老板已将超过50%的股份悄悄转让北京国资委旗下的京泰实业集团，股权变更于去年9月完成。以光明广场已投入的资金来看，转让价格应该不低于5亿元左右。 光明广场与中华百货的委托经营管理合同去年底已经到期，上述高层透露，该购物中心目前已与广州惠润转签委托经营管理合同，今年1月1日生效。行内人士预测，按照购物周期推算，合同期限在5年左右。 南越水闸遗址 这样的局面对光明广场来说可能是扭转困境的开始。成立于1994年8月的广州光明房产建设有限公司原计划在北京路步行街商圈将一处旧城改造项目建造成一栋商住楼：较低的几层裙楼作商业用途，较高的两座塔楼作住宅用途。由于该物业处于广州核心商圈，因此位于群楼位置的光明广场与周边广百广场、名盛广场、五月花广场同被誉为广州北京路步行街四大购物中心。 然而，2000年光明广场桩基开挖施工过程中，却在项目地下5米处发现了一个庞大的木结构建筑，经考古专家鉴定，这是西汉时期的南越国水闸遗址，是我国城市考古发现时代最早、规模最大、保存最好的一处木构水闸。“当时有两种争议：一是参照南越王墓的陈列和保护条件，让发展商离场，建个博物馆；另一种意见认为，建博物馆与北京路商业街的规划格格不入。”一位了解内情的人士表示，为商定考古保护方案，光明广场整整停工了3年时间。最终的协商结果是在文物原址保护、原址展示，在购物中心里建一个小型的博物馆。 在这三年里，光明广场的损失保守估计高达3亿元。光明广场不愿透露姓名的高层表示，由于改变规划，群楼商场的建筑面积也从原来的8万平方米减少到6万平方米，改为9层商业广场，并取消塔楼，未来可售可租赁面积减少。还有停工三年的利息费用，临迁、永迁、回迁成本的增加，其中仅临拆迁租户费用就有4000万元。再计入文物保护改造费用、施工队待付费用等，光明广场的总投资额约有9亿~10亿元。就每平方米的投资造价来说，高于1.5万元，这一水准超过天河城、正佳广场，可以算是广东造价最昂贵的购物中心了。 沉疴缠身 意想不到的资金投入，使光明广场未开业就显得先天不足。为此，开发商求助于出售商铺。记者调查发现，2003年光明广场开始招商，到2005年春节试营业时，该广场已有三分之一的铺面出售。按当时4.5万元/平方米的销售均价计算，光明广场套现约有6个亿。与总投资相比，中间还有3亿元差额。 由于资金后继乏力，试业不到半年，光明广场一半租户就要求解约。黄文杰清楚地记得他出任光明广场物业经营管理公司董事总经理之初的惨状。主力店光明百货撤场，小商铺撤场，70~80个小业主参与的诉讼，出租率跌到最低点。“我们是顶着负面谣言、诉讼的压力，在废墟上重建一个商场。” 2005年8月，光明广场一年时间都在调整。“我们解决了近80宗诉讼问题，消除了小业主的负面传闻，把散铺重新纳入统一经营权中；推动股权转让，让资金状况良性运转；还有尽最大可能做好主力商店的配置。”黄文杰说，他们重新定位，以打造适合年轻人的欢乐天地来吸引人气，先后引入了肯德基、绿茵阁西餐、也酷真冰溜冰场、动漫界、太糊餐饮，接下来，仙踪林在广州投资最大的旗舰店、广东最大体育卖场“广弘体育城”也将先后开业。“我们主要是加强娱乐、餐饮元素。新丝路模特大赛，以及即将举行的奥运击剑选拔赛也都在光明广场举行。” 光明转机 “博物馆的展示方案和投资费用已经确定，由企业和政府双方投资。由于财政拨款到位需要时间，而光明广场股东变更或投资到位需要董事会批准，因此经双方协商后，本月初南越水闸遗址才正式对外开放。”黄文杰表示，初步估算这促使光明广场的客流增加了15%。 不过，南越水闸遗址开放不收门票，光明广场每月要承担10万~12万元南越水闸遗址的管理、保安、解说以及设备维护的费用。据了解，根据当初规划，光明广场负一层旁边有一间咖啡厅，但考虑到水气、气味对文物的影响已经取消。“因为是全国首例，没有可参考的标准。”但黄文杰认为，南越水闸遗址带给光明广场的影响力是其他同业无法比拟的。 内部进入良性运行后，外部环境也在积极推动。据了解，光明广场负一层之前规划将于公园前地铁口连通。目前该地下隧道正研究投资方案，虽然尚未排出时间表，但一旦连通，位于一、二号线地铁交汇处的人流可直达广场。比邻光明广场的大佛寺拆迁改造已经启动，它将大大改善光明广场的外部硬件交通。 “整栋商场的出租率已超过70%，我们希望年底可以达到85%~90%。”黄文杰表示。
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