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 商业地产选址 一定要了解商铺位置发表于2007年06月25日
“一铺养三代”的观念深入人心，商业地产方面的专家指出，在选择一个商城里的商铺时，首先要看这个项目的交通及客流两大因素，把握好这两点，商铺投资的回报率才可能实现。 对于商业项目而言，地段是决定成败的关键。北京东方国泰商业顾问总经理李沐天介绍，位于城里或者二环、三环乃至四环周围的商业带是商业成功的位置保证，而且相较之下，商圈比单个商业建筑的影响更大。从交通便利性来讲，轨道交通、公共交通都发达的地方自然能带来更多人气。老牌商圈西单、王府井就具备了这些交通优势。 但这里面有不少讲究，交通因素是具体到项目的衡量指标，它决定了商业项目的客流量，也就是说有多少人会经过项目门前。“很多投资者片面地认为，越是靠近交通主干道地理位置越好。事实却恰好相反，商业的最佳位置一定不能在交通主干道旁，因为这相当于多了一个天然的交通隔离带。”李沐天进一步解释，如果一个项目处在环路和一条主干道的交叉口一侧，那么与它方向相反的两条路上的人都会与之擦身而过，要到达项目就一定得围绕两条路转圈。这样一来，看似黄金位置实际却是商家选址的“鸡肋”。 除了通达性之外，合理的交通组织和停车便利也越来越被关注。“很多商业的位置绝佳，但停车方式不合理或者车位紧缺，就会隔绝掉很多消费者，这些都是商业选址时需要考虑的。” 外部交通固然重要，但商业体内部的交通流线如果不顺畅，同样会将消费者拒之门外。李沐天介绍，如果说交通因素决定了多少人会经过项目，那客流因素就决定了消费者与商品摩擦的机会。 “很多商业项目由于缺乏内部交通的科学设计，让消费者即便处于商场内部，也很难与商品发生有效接触。”李沐天说，比如电梯和走道的连接方式，如果不科学很可能让消费者逛不了商场的整层。曾有这样的例子，很多大商家对一个商业项目的外部环境非常满意，但一进到商场内部就马上放弃了进驻的想法，往往只因为电梯数量不够。“商业设施内部的合理设计能够让消费者在商业体中逗留更长的时间，从而产生更多消费可能。” 李沐天建议，“在评析一个商业体内部交通的好坏时，可以从垂直交通和平面交通两个方向分析。”垂直交通是人流从低楼层向高楼层运动的方式，而平面交通则能使消费者沿着商家事先设计好的交通流线进行消费。好的内部交通设计能使不是处于“金角银边”的商铺，也能得到充足的客流。“因此，具体到小的投资者，一定要了解自己选购的商铺位置。”
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